Substituição do síndico durante a vigência do mandato.
O Brasil possui milhares de condomínios. São Paulo é o Município com a maior quantidade. Os números giram em torno de 180 mil e 60 mil, respectivamente.
Os condomínios são focos de inúmeros problemas, causados por moradores, visitantes, bem como, em muitos casos, por aqueles que têm a incumbência de administrá-los, os síndicos.
Os síndicos possuem diversas atribuições estipuladas em lei e nas convenções, dentre elas convocar a assembleia, representar o condomínio ativa a passivamente, judicial ou extrajudicialmente.
Também incumbe aos síndicos zelar pela conservação e guarda das partes comuns, sem prejuízo de prestar contas da administração anualmente ou quando solicitadas.
Pois bem, a questão é que muitas vezes os síndicos se afastam dos deveres que lhe são inerentes e passam a agir em detrimento dos interesses do condomínio. Neste caso, como proceder?
É sabido que o síndico é eleito pela assembleia para que possa administrar o condomínio e cabe a ele, como exposto, convocá-la para que os condôminos deliberem sobre os assuntos previamente estipulados.
Contudo, como deve ser realizada a destituição daquele cujos atos são contrários aos interesses do condomínio? É certo que, como foi eleito em assembleia, deverá ser destituído do mesmo modo.
No entanto é intuitivo que o síndico não convocará uma assembleia para que deliberem sobre sua destituição. Assim, estariam os condôminos reféns da situação até o término do mandato conferido àquele? A resposta está na lei.
De acordo com o artigo 1.355 do Código Civil ¼ dos condôminos pode convocar assembléia extraordinária; no caso em tela o objetivo seria a destituição do síndico.
Para tanto a administradora do condomínio, que presta serviços a este, não ao síndico, deverá fornecer os endereços de todos os condôminos a fim de que estes possam ser convocados.
É conveniente destacar que a fração a que se fez menção diz respeito ao número total dos proprietários das unidades, embora a destituição em si possa ocorrer pelo voto de 50% dos presentes à assembleia mais um.
Deve-se esclarecer que os condôminos inadimplentes poderão integrar a listagem destinada à composição do quórum necessário à convocação da assembleia, embora não possam votar, haja vista o impedimento constante do inciso II do artigo 1.335 do mencionado Código.
Também é preciso ter em mente que os atos reputados irregulares, que darão ensejo à eventual destituição, deverão ser devidamente comprovados, seja por intermédio de fotografias, relatórios de auditores, não convocação para a realização da assembleia anual, dentre outras, notadamente por que o síndico poderá, durante a assembleia, fazer frente à acusação, apresentando defesa.
Caso este vier a ser destituído, mas posteriormente provar, em Juízo, que não praticou qualquer irregularidade, poderá ser reconduzido, hipótese em que muito provavelmente buscará reparação junto àqueles que o acusaram indevidamente.
Portanto é recomendável que a pretensão dos condôminos não seja baseada na animosidade acaso existente com o síndico, mas em provas de que este efetivamente agiu irregularmente.
Enfim, estas são pequenas considerações acerca de um assunto que possui diversas nuances. O objetivo deste artigo, no entanto, consiste apenas em apontar uma direção acerca do que pode ser feito caso se almeje a destituição, mas sem esgotar, por óbvio, os detalhes pertinentes ao assunto.