Conheça os seus direitos e evite perder dinheiro com cláusulas abusivas!
O mercado imobiliário brasileiro se aqueceu durante os anos de 2012-2014, e neste período muitos de nós decidimos tanto realizar o “sonho da casa própria” quanto investir nestes empreendimentos, visando uma venda futura ou mesmo aproveitar os rendimentos dos aluguéis.
Devido à alta procura, construtoras, corretoras e imobiliárias colocaram à disposição milhares de casas, apartamentos e lotes, com condições facilitadas de pagamento, flexibilizando a entrada e dividindo sempre em “suaves prestações”, sempre de acordo com o poder aquisitivo dos compradores.
Só que após o ano de 2014, a crise financeira mostrou o seu lado mais perverso: milhões de trabalhadores ficaram desempregados e, portanto, sem condições de arcar com o compromisso que assumiram, situação que leva à decisão fatal: é hora de rescindir o contrato.
Nesta hora, pegamos o contrato e vemos os prejuízos que teremos: um grande número de cláusulas colocadas exatamente para dificultar e conter a rescisão contratual.
O que quase ninguém sabe é que muitas dessas cláusulas contratuais são abusivas, podendo ser enumerados 6 direitos que você possui ao desistir da compra de um imóvel;
1 – Devolução em dobro da “comissão de corretagem”.
A comissão de corretagem é devida quando outra pessoa, não ligada a você nem à construtora, intervém no negócio realizado, ou seja, quando alguém que não é dono do imóvel (nem funcionário do dono), te procura para te oferecer a nova casa, apartamento ou lote.
O que acontece é que muitas vezes você vai direto ao balcão da loja, seja nos “decorados”, na própria sede ou nos estandes montados nos “feirões”, e mesmo assim é cobrada a comissão de corretagem, e você paga, afinal não quer ficar sem aquele imóvel, não é mesmo?
Só não te contaram que a justiça determina que nestes casos o valor pago pela corretagem seja inteiramente restituído, em dobro, e com correção monetária, pois quando você vai direto ao balcão da construtora para adquirir o seu imóvel não há a intervenção de outra pessoa no negócio, por isso não é devida a comissão de corretagem.
2 – Anulação da “Taxa de Publicidade”.
Alguns contratos têm a previsão de que, em caso de desistência da compra do imóvel, será cobrado um percentual – normalmente de 5 a 10% – do valor total do contrato, para restituir a empresa pelos gastos que teve para anunciar e vendê-lo.
No entanto, as decisões judiciais mais recentes entendem que este valor é indevido, pois já existe a chamada “cláusula de retenção”, que visa cobrir, entre outros, o gasto com publicidade.
Assim, caso haja no contrato a previsão de cobrança de qualquer percentual para ressarcimento de publicidade, a justiça determinará a anulação desta cláusula, sendo desconsiderada para apuração do valor a ser devolvido.
3 – Retenção de apenas 10 a 25% do valor pago.
Como dito acima, para colocar o imóvel à venda, anunciá-lo, fazer as devidas consultas e administrar o contrato, o vendedor tem alguns gastos. Não seria justo, portanto, que pela simples desistência do comprador ele tenha que arcar sozinho com essas despesas, sendo devida, portanto, a retenção de parte do valor pago pelo comprador.
O que acontece na prática, no entanto, é que os percentuais cobrados pelo vendedor são excessivos. Muitas vezes é cobrado cerca de 30 a 50% do valor pago pelo comprador, o que é considerado abusivo pela justiça brasileira.
As decisões do Poder Judiciário permitem a retenção de apenas 10 a 25% do valor que você pagou. Este valor vai depender dos gastos que o vendedor comprovar no processo e se você chegou a morar no imóvel por algum tempo, por exemplo.
4 – Pagamento à vista do valor da rescisão
Não bastando a cobrança de “taxa de publicidade” e dos altos percentuais da cláusula de retenção, alguns contratos determinam, ainda, que o valor a ser devolvido será pago com certa carência (normalmente 60 dias), e em parcelas fixas.
Saiba que há entendimento firmado pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça), que é o tribunal que dá a última palavra com relação ao Direito do Consumidor, que determina que qualquer valor a ser devolvido ao comprador deve ser feito em uma única parcela.
Assim, ao ser desfeito um contrato de compra e venda de um imóvel, você tem direito ao pagamento dos valores devidos em um único pagamento.
5 – Correção monetária
Já percebeu que suas parcelas foram subindo ao longo do tempo do contrato? Esse aumento é realmente devido, se previsto no contrato, quando se trata de Correção Monetária.
A correção monetária é uma taxa previamente acordada que garante que o “valor do dinheiro” continue sempre o mesmo. Podem ser utilizados diversos índices de correção, sendo os mais comuns o IGP-M, o INPC e o IPCA, todos disponíveis na calculadora do cidadão, do Banco Central do Brasil.
O que ocorre é que, ao devolver os valores pagos pelo consumidor, o vendedor somente apura a quantia que ele efetivamente pagou, sem considerar a valorização que cada real pago pelo comprador teve ao longo do tempo.
Neste sentido, na apuração dos valores a serem devolvidos deve ser aplicado o mesmo índice acordado para reajuste das mensalidades, garantindo a correção monetária de cada parcela paga pelo comprador.
6 – Cobrança de taxa de condomínio somente após a entrega das chaves.
É comum que construtoras e imobiliárias estipulem que a taxa de condomínio será devida após a concessão do “habite-se”, uma autorização expedida pelo município para que o imóvel seja ocupado.
No entanto, é de entendimento do STJ que esta taxa só deve ser cobrada após a entrega das chaves, sendo indevido o seu pagamento antes que isto ocorra.
7 – Pagamento de juros, multa, correção monetária e honorários em caso de atraso na devolução dos valores
Este item extrapola os 6 direitos propostos inicialmente, mas parte de uma tentativa de igualar o consumidor e o fornecedor, ao fim do contrato.
Se você atrasa o pagamento de qualquer uma das mensalidades, há a cobrança de multa (normalmente 2% do valor), juros de 1% ao mês, correção monetária e em algumas situações até mesmo honorários do advogado que fez a cobrança, não é mesmo?
Visando igualar os direitos e deveres de consumidores e fornecedores, a justiça brasileira tem entendido, em alguns casos, que deve ser aplicada aos vendedores a mesma penalidade imposta aos consumidores em caso de atraso nos pagamentos.
Deste modo, pode-se requerer ao juiz que aplique multa, juros, correção e honorários de advogado, caso o pagamento não seja feito à vista, na data da rescisão do contrato.
Atenção
Todas as situações acima se aplicam à maioria dos casos, mas devem ser sempre analisadas à luz do seu contrato e da situação que se encontra o imóvel. Há hipóteses em que a empresa pode cobrar valores relativos aos aluguéis, caso você já tenha começado a viver no imóvel e, só depois, desistiu da compra sem motivação, por exemplo.
A solução pacífica é sempre mais benéfica, seja em virtude do grande número de ações judiciais em trâmite no país e a consequente e relativa morosidade do poder judiciário, seja pela existência de outros meios eficazes para a solução do conflito.
O advogado é o profissional indicado para te indicar as soluções adequadas para o seu caso concreto.
Comente abaixo, e tire suas dúvidas sobre os 6 direitos que você possui ao desistir da compra de um imóvel.